LITIGES EN MATIÈRE DE
VENTE IMMOBILIÈRE
LES TYPES DE CONTENTIEUX DANS
LA VENTE IMMOBILIÈRE
Le cabinet conseille et assure la défense des acquéreurs et des vendeurs dans le cadre de litiges nés à l’occasion d’un contrat de vente immobilière :
Rupture abusive de pourparlers, rétractation injustifiée du vendeur ou de l’acquéreur après échange d’offre et acceptation ayant formé la vente en application des dispositions des articles 1113 et 1583 du Code Civil.
Refus de signature de l’acte authentique de vente après l’avant contrat (promesse de vente)
Litige sur l’objet ou la réalisation des conditions suspensive prévues à la promesse de vente (obtention d’un prêt bancaire ou d’une autorisation d’urbanisme notamment)
Demande de paiement de l’indemnité conventionnelle prévue au compromis de vente ou à la promesse unilatérale de vente.
On rappellera que cette indemnité n’a pas le même régime juridique à la promesse unilatérale ou à la promesse synallagmatique de vente :
1- En promesse unilatérale de vente : Si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai convenu, il est tenu de verser au vendeur l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, et le Juge ne pourra pas en réduire le montant car elle représente le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire le temps de la levée d’option. (Cass. Civ. 3, 5 décembre 1984, 83-12.895 ; Cass.Civ. 1, 5 décembre 1995, n°93-19.874 ; CA PARIS, Pôle 4, chambre 1, 3 septembre 2021 ; n°20/00747 ; CA de LYON, 4 octobre 2022 ; n°20/06216).
2- En promesse synallagmatique de vente ou compromis : Si l’acquéreur ne signe pas l’acte authentique de vente, sans motif valable, tandis que les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur pourra lui demander de lui verser l’indemnité conventionnelle ou clause pénale prévue au compromis mais l’acquéreur pourra demander au Juge d’en réduire le montant au regard de circonstances particulières au dossier, le Juge ayant le pouvoir de modérer ou réduire le montant de ces indemnités en application de l’article 1231-5 du Code Civil.
Restitution du séquestre versé par l’acquéreur à la signature de la promesse de vente
Vices non décelés au DDT - Dossier de Diagnostique Technique, lequel comprend (en fonction du lieu où se situe le bien vendu) :
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
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Le diagnostic amiante
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Le diagnostic plomb
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Le diagnostic électrique
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Le diagnostic gaz
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Le diagnostic termites
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Le certificat de mesurage loi Carrez
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L’état des risques et pollutions (ERP)
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Le diagnostic assainissement non collectif (ANC)
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L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA)
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Le diagnostique mérule
Nullité de la vente pour vice du consentement (articles 1130 à 1144 du Code Civil) : erreur sur l’objet du contrat, dol (information mensongère délivrée par le vendeur, pour inciter l’acquéreur à conclure la vente)
Responsabilité du vendeur recherchée au titre de son devoir d’information (article 1112-1 du Code Civil), sanctionné par la nullité de la vente pour dol (articles 1130 et 1137 du Code Civil) et ouvrant droit à indemnisation de l’acquéreur (article 1231-1 du Code Civil)
Responsabilité du vendeur recherchée au titre de sa garantie décennale - constructeur - réalisateur (article 1792-1 du Code Civil)
Différence de surface carrez découverte après la vente d’un appartement, obligeant le vendeur à indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’’article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, inséré par la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (dite « Loi Carrez »).
En application de ce texte, le vendeur a l’obligation de mentionner la surface du bien vendu à l’acte de vente.
En cas de surface réelle moindre que celle figurant à l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de solliciter une réduction de prix. L’article 46 alinéa 7 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose à ce titre : « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Cette demande doit être formée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.
Ce délai de prescription doit être interrompu par un acte interruptif prévu par l’article 2241 du Code Civil, et notamment, une demande en justice (assignation), laquelle doit être rédigée par un avocat.
Garantie des vices cachés du vendeur non professionnel ou professionnel tel qu’un marchand de biens (article 1641 du Code Civil) : la garantie des vices cachés couvre l’acquéreur des dommages qui existaient lors de la vente, ont été dissimulés volontairement par le vendeur et sont d’une gravité telle qu’ils sont «rédhibitoires», c’est à dire que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou à un moindre prix s’il en avait été informés (article 1641 du Code Civil).
Le délai d’action est de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), dans la limite du délai butoir de 20 ans prévu à l’article 2232 du Code Civil.
Le vendeur professionnel (marchand de biens notamment) est quant à lui tenu de prendre en charge les travaux permettant de réparer les vices cachés - même ceux dont il ignorait l’existence - touchant des parties non visibles du bien vendu (état des murs ou amiante derrière les doublages, vice du sol) car pèse à son encontre une «présomption de connaissance du vice» dont il ne peut s’affranchir par une clause élusive de la garantie des vices cachés.
Manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (article 1604 du Code Civil) tel qu’un bien dont l’acquéreur découvre qu’il a été réalisé non conformément aux règles d’urbanisme, ou encore, qu’il n’est pas raccordé au tout-à-l’égout mais à une fosse septique, tandis que l’acte authentique de vente décrivait un bien raccordé au réseau d’assainissement collectif (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.945 ; Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-20.196).
Retards de livraison de construction neuve en matière de :
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CCMI - contrat de construction de maison individuelle, avec mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d’achèvement souscrite par le constructeur auprès de son établissement bancaire
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VEFA - vente en l’état futur d’achèvement.
Contentieux de la responsabilité des intermédiaires et professionnel de la vente immobilière (diagnostiqueur, agent immobilier, notaire)
Trouble anormal de voisinage
Usage et/ou destination du bien non conforme
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